Юридические услуги
Legal Technologies & Solutions
English
Romanian
Russian
Главная
Контакты
О нас
Услуги
Иммиграция
Новости
Клиенты
Партнеры
Статьи
Преимущество успешных решений
Наша цель
Создание уникального сегмента рынка юридических технологий и решений для целевых групп клиентов, включая коллег. Мы ощущаем себя творческой лабораторией, создающей эффективные правовые технологии и решения

Контакты
Phone (+373-22) 20 72 24
Fax (+373-22) 20 72 26

e-mail: info@lts.md

4- th floor,
29/1, Muncesti,
Chisinau MD - 2001, Moldova

Web-site: www.lts.md
Курсы валют

Азбука участников долевого участия в строительстве многоквартирных домов

На сегодняшний день долевое участие в строительстве является наиболее популярной формой взаимодействия застройщиков и покупателей жилья. Попытаемся выяснить, в чем заключаются особенности данного механизма.

Прежде всего, необходимо отметить отсутствие в Республике Молдова специального законодательного акта, регулирующего правоотношения между участниками данного рынка. В отличие от Российской Федерации, в которой функционирует Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, нам приходится руководствоваться рядом нормативных документов, в той или иной степени относящихся к рассматриваемой сфере. Данная ситуация безусловно создает сложности при практическом применении тех или иных норм действующего законодательства.

Тем не менее, невзирая на противоречивое законодательство, жизнь идет своим чередом и участники долевого строительства должны ориентироваться в регулирующем нормативном материале.

Хотелось бы начать с того, что для привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, застройщик должен получить:

- градостроительный сертификат;

- разрешение на строительство,

а также иметь документ, подтверждающий право собственности или право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости, в состав которого будут входить объекты долевого строительства.

Основным нормативным актом, регулирующим порядок получения разрешения на строительство, является Закон «Об основах градостроительства и обустройстве территории» № 835 от 17.05.1996 года.

Согласно данного закона документацией по градостроительству и обустройству территории, носящей регламентирующий характер, устанавливаются назначение земельных участков и правила их использования.

На ее основе выдаются градостроительный сертификат и разрешение на строительство. Порядок использования земельных участков для любого вида строительства должен быть определен планами по градостроительству и обустройству территории.

Разрешением на размещение и проектирование объектов застройки и обустройства является градостроительный сертификат, а на осуществление строительных работ - разрешение на строительство.

Градостроительный сертификат и разрешение на строительство выдаются органами местного публичного управления.

Мы рекомендуем потенциальным участникам долевого строительства запросить у застройщика следующую информацию:

- фирменное наименование застройщика, его место нахождения, руководитель компании – застройщика, а также режим работы застройщика, данные государственной регистрации застройщика, данные об учредителях (участниках) застройщика;

- величина уставного капитала, размер кредиторской задолженности застройщика на день запроса;

- данные о виде лицензируемой деятельности застройщика, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию (согласно Закона Республики Молдова № 451 от 30.07.2001 года «О лицензировании отдельных видов деятельности» деятельность по проектированию всех видов строений, градостроительства, инженерно-технических сооружений и сетей, работ по реконструкции, реставрации; оценки их воздействия на окружающую среду, а также строительству зданий и(или) инженерных строений, инженерно- технических сооружений и сетей, реконструкция, усиление, реставрация подлежит лицензированию. Срок действия лицензии составляет 5 лет. Лицензии выдаются Лицензионной палатой Республики Молдова) ;

- данные о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение последнего времени;

- градостроительный сертификат;

- разрешение на строительство;

- данные о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства (Здесь существует два основных риска: застройщик имеет краткосрочный договор аренды земельного участка, который заканчивается к моменту завершения строительства дом, или застройщик имеет ненадлежащее право на землю) ;

- проектная документация на строящийся многоквартирный дом;

- данные о местоположении строящегося многоквартирного дома и об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

- данные о составе общего имущества в строящемся многоквартирном доме, передаваемого в состав кондоминиума (кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, который включает земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилые здания (здание), другие объекты недвижимости и в котором отдельные части - квартиры, нежилые помещения находятся в частной, государственной или муниципальной собственности, а остальные - в общей неделимой собственности) , а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

- данные о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

- данные о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома, перечне органов государственной власти, органов местного публичного управления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанного многоквартирного дома;

- данные о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и предлагаемых мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

- данные о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

  

Теперь перейдем к главному документу, регулирующему правоотношения между участниками долевого строительства.

Начнем с того, что действующее законодательство Республики Молдова не содержит специальных норм, регламентирующих и четко идентифицирующих данный вид обязательств. Вследствие этого, мы можем констатировать, что данный договор, как правило, содержит в себе элементы договоров подряда и оказания услуг, купли-продажи, договор простого товарищества. В целом, с учетом отсутствия четкого законодательной идентификации и отнесения данного договора к определенному виду обязательств, к данному виду правоотношений применимы общие положения об обязательствах и, данный договор, принимая во внимание его правовую природу и содержание можно отнести к договору долевого участия в строительстве или инвестирования частного капитала в строительство.

Как правило, согласно предмета такого договора, со-инвесторы принимают на себя обязательства по организации и управлению инвестиционным строительным проектом и, соответственно осуществлению финансирования строительства части (квартиры) инвестиционного объекта (многоквартирного жилого дома).

Принимая во внимание неоднозначность применения и толкования тех или иных норм действующего законодательства, вопрос о предмете и содержании рассматриваемого договора можно считать дискуссионным и открытым в процессе проведения переговоров между застройщиком и дольщиком.

Тем не менее, договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие основные существенные условия:

- указание на конкретный объект долевого строительства, который будет передан дольщику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства (не может быть менее 5 лет);

- ответственность сторон.

Договор обязательно должен предусматривать ответственность за несоблюдением сроков передачи квартиры. Зачастую в договор вписывают условие о том, что ответственность наступает только при наличии вины компании. Результатом таких формулировок может стать освобождение застройщика от выплаты неустойки.

Четкая формулировка сроков и ответственности застройщика позволит вам подать иск до их истечения, если строительство ведется вяло и становится очевидно, что застройщик не выполнит своих обязательств в оговоренные сроки. Обратите внимание на ответственность застройщика при расторжении договора по причине несоблюдения сроков, продажи квартиры нескольким лицам.

Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме, однако он не подлежит нотариальному заверению и обязательной государственной регистрации. Обращаем внимание, что строящийся многоквартирный дом не считается объектом недвижимого имущества и не подлежит государственной регистрации до момента его ввода в эксплуатацию.

Еще один важный момент – возможность переуступки квартиры в случае изменения финансового состояния дольщика. Проще говоря, если вы уже внесли часть стоимость квартиры, но сложившиеся обстоятельства не позволяют вам ее оплачивать в дальнейшем, то договор должен предусматривать возможность возврата аванса, например, тогда, когда на данную квартиру найдется новый покупатель.

Приемка завершенных строительных работ осуществляется на основании Постановления Правительства № 285 от 23.05.1996 года «Об утверждении Положения о приемке строительных работ и установленного оборудования».

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать квартиру дольщику. Передача осуществляется по подписанному сторонами акту приема-передачи квартиры.

На основании полученных документов дольщик регистрирует в Территориальном кадастровом офисе право собственности на полученную квартиру.

Несмотря на существующие риски, бурное развитие рынка долевого строительства свидетельствует о неоспоримых преимуществах такого варианта для множества граждан. При этом, юридически грамотное оформление отношений долевого строительства позволяет значительно снизить возможные потери и минимизировать риск недобросовестности застройщика.

Главная | Контакты | О нас | Услуги | Иммиграция | Новости | Клиенты | Партнеры | Статьи
© 2007 LTS All rights reserved.
Разработка сайта - Dirax SRL
 
Sala de nunta