Юридические услуги
Legal Technologies & Solutions
English
Romanian
Russian
Главная
Контакты
О нас
Услуги
Иммиграция
Новости
Клиенты
Партнеры
Статьи
Преимущество успешных решений
Наша цель
Создание уникального сегмента рынка юридических технологий и решений для целевых групп клиентов, включая коллег. Мы ощущаем себя творческой лабораторией, создающей эффективные правовые технологии и решения

Контакты
Phone (+373-22) 20 72 24
Fax (+373-22) 20 72 26

e-mail: info@lts.md

4- th floor,
29/1, Muncesti,
Chisinau MD - 2001, Moldova

Web-site: www.lts.md
Курсы валют

Налогообложение сделок с недвижимостью. Часть I

На фасаде Министерства внутренних доходов США красуется надпись, - «Налоги - это цена цивилизованности общества». Очень емкая и красивая мысль, заставляющая нас задуматься не только о степени своей цивилизованности, но и о куда более прозаичных вещах. Совершая сделки с недвижимым имуществом, каждый из нас задается вопросом, насколько обременительно в данной конкретной ситуации налоговое бремя и какой порядок предусмотрен законодательством в части налогообложения операций с недвижимостью. Думаю, что, заранее обладая информацией о налоговом регулировании подлежащих совершению сделок и их последствиях, потенциальные продавцы и покупатели будут чувствовать себя увереннее как в общении с налоговыми органами, так и в ладу с самим собой. Взвешенное и продуманное отношение к своим налоговым обязательствам позволит вам избежать имущественных потерь из-за забывчивости, пренебрежения или жадности. Не будем забывать, что наши пороки облагают нас большими налогами, чем правительство (Б. Франклин).

В конце концов, мы живем в государстве, которое в отличие властей Венеции, не обременяют нас такими экзотичными видами налогов, как налог на тень от навесов и зонтиков, которые принадлежат магазинам и многочисленным кафе, тень от которых падает на коммунальную собственность – землю.

Итак, перейдем к делу. Основным законодательным актом, регламентирующим наши налоговые обязательства, является Налоговый Кодекс Республики Молдова (в дальнейшем, - НК).

Согласно его положений, к источнику дохода, облагаемого подоходным налогом относится

- доход от сдачи имущества в аренду;

- прирост капитала, сумма которого образуется в результате продажи, обмена капитальных активов (частной собственности, не используемой в предпринимательской деятельности, земли, опциона на их покупку или продажу) или отчуждения (выбытия) их другим способом.

Величина прироста капитала от продажи, обмена капитальных активов или отчуждения (выбытия) их другим способом равна превышению полученной суммы над стоимостным базисом данных активов (т.е. ценой приобретения).

При этом необходимо учитывать, что сумма прироста капитала в налоговом году равна 50 процентам суммы, превышающей признанный прирост капитала над любыми его потерями, понесенными в течение налогового года.

Т.е., если вы приобрели свою квартиру за 100.000 леев, а продали ее за 300.000 леев, то к налогообложению будет отнесена сумма в размере 50 % от разницы между ценой продажи и покупки или 100.000 леев, что равно 50 % от 200.000 леев.

Обратите внимание, что прирост или потери капитала не признаются в случае перераспределения (передачи) собственности между супругами или между бывшими супругами, если такое перераспределение (передача) вытекает из необходимости раздела общей собственности при их разводе.

Согласно Налоговому Кодексу в день смерти налогоплательщика вся его собственность передается по наследству и рассматривается как проданная по рыночной цене (кроме той, доход от которой освобожден от налогообложения). Стоимостный базис данной собственности, равен ее рыночной стоимости.

В частности, к собственности, доход от которой освобожден от налогообложения, относится основное жилье, оставшееся после смерти собственника;

Налоговый Кодекс предусматривает следующий порядок определения суммы подоходного налога для физических лиц:

- 7 процентов годового облагаемого дохода, не превышающего 16200 леев;

- 10 процентов годового облагаемого дохода, превышающего 16200 леев и не превышающего 21000 леев;

- 20 процентов годового облагаемого дохода, превышающего 21000 леев;

Необходимо учитывать, что в валовой доход не включаются следующие виды дохода:

- возмещение расходов и компенсационных выплат, связанных с выполнением служебных обязанностей военнослужащими, лицами начальствующего и рядового состава органов национальной обороны и правоохранительных органов, органов государственной безопасности и общественного порядка за счет средств государственного бюджета, а именно денежная компенсация расходов по найму жилья, а также денежная компенсация на приобретение или строительство жилья,

- доходы от безвозмездного получения собственности в соответствии с решением Правительства или уполномоченных органов местного публичного управления,

- имущество, полученное физическими лицами - гражданами Республики Молдова в порядке дарения или наследования.

В связи с последним положением, обращаем внимание, что лицо, преподнесшее какой-либо дар, рассматривается как лицо, продавшее подаренное им имущество по цене, являющейся наибольшей величиной из его скорректированного стоимостного базиса или его рыночной цены на момент дарения.

Отдельное внимание обращаем на налогообложение дохода нерезидентов. Так доходами нерезидентов, полученными в Республике Молдова, считаются:

- доходы в виде прироста капитала, полученные от реализации недвижимого имущества, находящегося в Республике Молдова,

- доходы от лизинговых операций, от предоставления в аренду или поднаем, имущественный наем или узуфрукт имущества, находящегося в Республике Молдова.

Любое физическое лицо - нерезидент, приобретающее статус резидента, может определить рыночную стоимость своей собственности в момент приобретения статуса резидента. Определенная таким образом стоимость является стоимостным базисом его собственности, который учитывается при установлении дохода налогоплательщика от продажи этой собственности.

Кроме того, необходимо учитывать налоговые обязательства по уплате приватного налога. Так, согласно статьи 2 Закона Республики Молдова «О бюджете на 2007 год» № 348 от 23.11.2006 года приватный налог представляет собой единовременный платеж, взимаемый при передаче в процессе приватизации имущества, относящегося к публичной сфере, независимо от вида используемых для этого средств.

Субъектами обложения приватным налогом являются юридические и физические лица Республики Молдова, а также иностранные юридические и физические лица, которым передается в процессе приватизации в частную собственность имущество, относящееся к публичной сфере.

Объектом обложения приватным налогом выступает имущество, относящееся к публичной сфере, включая акции.

Ставка приватного налога устанавливается в размере 1 процента цены приобретения подлежащего приватизации имущества, относящегося к публичной сфере, в том числе стоимости акций, подлежащих приватизации.

Приватный налог уплачивается до подписания договора купли-продажи и в зависимости от принадлежности имущества вносится в государственный бюджет или бюджет административно-территориальной единицы.

Обращаем внимание, что приватный налог не уплачивается в случае безвозмездного получения в частную собственность имущества, относящегося к публичной сфере, физическими лицами - резидентами, не занимающимися предпринимательской деятельностью.

Таким образом, мы постарались в общих чертах представить положения действующего налогового законодательства в части уплаты физическими лицами подоходного налога с дохода, полученного от операций на рынке недвижимого имущества, а также приватного налога.

 

Налогообложение сделок с недвижимостью. Часть II

Кроме подоходного налога вам необходимо уплатить налог на недвижимое имущество, которому посвящен Раздел VI Налогового Кодекса.

Прежде всего, н алог на недвижимое имущество это местный налог, представляющий собой обязательный платеж в бюджет от стоимости недвижимого имущества.

Недвижимым имуществом признаются земельные участки и/или улучшения на них - здания, сооружения, квартиры и другие изолированные помещения, перемещение которых невозможно без прямого ущерба их назначению.

Плательщиками налога на недвижимое имущество являются юридические и физические лица - резиденты и нерезиденты Республики Молдова:

- собственники недвижимого имущества на территории Республики Молдова;

- обладатели имущественных прав (права пользования, хозяйственного ведения, оперативного управления) на недвижимое имущество на территории Республики Молдова, находящееся в публичной собственности государства или публичной собственности административно-территориальных единиц, и арендаторы, арендовавшие сельскохозяйственную недвижимость, являющуюся частной собственностью, если договором об аренде не предусмотрено иное.

Если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности (пользовании) нескольких лиц, субъектом налогообложения признается каждое из них соразмерно своей доле.

Если недвижимое имущество находится в общей совместной собственности, субъектом налогообложения признается, с общего согласия, один из собственников (участников). В этом случае все собственники (участники) несут солидарную ответственность за выполнение налоговых обязательств.

В случае договора о финансовом лизинге субъектом налогообложения является лизингодатель недвижимого имущества.

Объектом налогообложения является недвижимое имущество, включая земельные участки (земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения) как в черте населенных пунктов, так и за их пределами и/или улучшения на них - здания, сооружения, квартиры и другие изолированные помещения, в том числе улучшения, которые находятся в стадии завершения строительства (80 процентов и более) и их строительство не завершено в течение 5 лет с его начала.

Налогооблагаемой базой недвижимого имущества является оцененная стоимость этого имущества.

Оценка недвижимого имущества осуществляется территориальными кадастровыми органами по единой методологии для всех видов недвижимого имущества.

Оценка недвижимого имущества осуществляется путем массовой оценки для типовых объектов недвижимости и индивидуальной оценки для специфических (нетиповых) объектов.

Предельная ставка налога составляет 0,25 процента от налогооблагаемой базы недвижимого имущества.

Конкретная ставка налога на недвижимое имущество устанавливается ежегодно представительным органом местного публичного управления и не может быть ниже 0,02 процента от налогооблагаемой базы недвижимого имущества.

В муниципии Кишинэу, за исключением населенных пунктов, входящих в его состав, конкретная ставка налога на недвижимое имущество устанавливается в размере 0,02 процента от налогооблагаемой базы недвижимого имущества.

Обращаем внимание, что в случае, если общая площадь недвижимого имущества (жилье, основное строение – строение, зарегистрированное с правом собственности физического лица, используемое в качестве жилья и не используемое в предпринимательской деятельности) превышает 100 кв. метров включительно, конкретная ставка налога на недвижимое имущество увеличивается следующим образом:

- от 100 до 200 кв. метров – в 3 раза;

- свыше 200 кв. метров – в 28 раз.

В отношении порядка исчисления необходимо отметить, что в случае изменения субъекта налогообложения после начала налогового года исчисление налога на недвижимое имущество для нового субъекта налогообложения осуществляется с момента государственной регистрации его имущественных прав на недвижимое имущество или с момента установления факта реализации им права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Если недвижимое имущество получено субъектом налогообложения в порядке наследования либо дарения, налоговое обязательство, не исполненное первоначальным субъектом налогообложения, полностью возлагается на нового субъекта. Если неисполненное налоговое обязательство превышает стоимость полученного в порядке наследования недвижимого имущества, новый субъект налогообложения исполняет налоговое обязательство в пределах, не превышающих стоимость унаследованного имущества.

Важно помнить, что налог на недвижимое имущество уплачивается субъектом налогообложения равными частями не позднее 15 августа и 15 октября текущего года. Налогоплательщики, которые уплачивают полностью сумму налога на текущий налоговый год до 30 июня соответствующего года, имеют право на уменьшение подлежащей уплате суммы налога на 15 процентов.

Далее немного о льготах. От налога на недвижимое имущество освобождаются:

- лица, достигшие пенсионного возраста, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, инвалиды III группы (участники боевых действий по защите территориальной целостности и независимости Республики Молдова, участники боевых действий в Афганистане, участники ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС), а также лица, подвергнутые репрессиям и впоследствии реабилитированные;

- семьи погибших участников боевых действий по защите территориальной целостности и независимости Республики Молдова и лица, находившиеся на их иждивении;

- семьи военнослужащих, погибших во время боевых действий в Афганистане, и лица, находившиеся на их иждивении;

- семьи, в которых имеются дети-инвалиды в возрасте до 18 лет;

- семьи умерших вследствие заболевания, полученного в результате участия в работах по ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, и лица, находившиеся на их иждивении;

! - Необходимо отметить, что вышеуказанные льготники, освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество за земли, на которых расположен жилой фонд, приусадебные участки в пределах установленных норм, а также за расположенное на них недвижимое имущество (здания, строения, квартиры) в пределах стоимости этой недвижимости по постоянному месту жительства (при отсутствии такового - по месту нахождения) до 30 тысяч леев, за исключением недвижимого имущества, предназначенного для жилья (квартиры и индивидуальные жилые дома) в городах и муниципиях, включая населенные пункты, входящие в их состав, кроме сел (коммун), для которых освобождение от уплаты налога на недвижимое имущество предоставляется в пределах стоимости этой недвижимости – по постоянному месту жительства (при отсутствии такового – по месту нахождения) согласно приложению к разделу VI Налогового Кодекса.

- собственники или владельцы имущества, реквизированного в интересах общества, - на период реквизиции согласно законодательству;

- физические лица – обладатели жилых домов или других жилых помещений (используемых в качестве основного жилья) на основе договора имущественного найма, находящихся в публичной собственности государства или публичной собственности административно-территориальных единиц.

Обратите внимание, что правомочные и представительные органы местного публичного управления первого и второго уровня вправе предоставлять физическим и юридическим лицам освобождение от налога на недвижимое имущество или отсрочку по его уплате в пределах отчислений от этого налога в соответствующие бюджеты согласно процентным нормам, утвержденным органами местного публичного управления второго уровня на соответствующий налоговый год в случае:

- стихийного бедствия или пожара, вследствие которого недвижимое имущество, посевы и многолетние насаждения уничтожены или существенно повреждены;

- продолжительной болезни или смерти собственника недвижимого имущества, подтвержденной соответственно медицинской справкой или справкой о смерти.

И, наконец, общение между вами и налоговыми органами осуществляется посредством уведомления об уплате налога, которое направляется каждому субъекту налогообложения службой по сбору местных налогов и сборов примэрии, а в муниципиях Кишинэу и Бэлць территориальными государственными налоговыми органами не позднее, чем за 60 дней до истечения первого срока уплаты налога.

Мы рассчитываем, что настоящая статья будет полезна потенциальным продавцам и покупателям недвижимого имущества. Конечно, не все приведенные положения просты в изложении, но вопрос их глубокого понимания находится в ваших руках. Наша задача предоставить вам первичную информацию, которая удовлетворит базовый интерес в затрагиваемой теме. Кроме того, мы всегда готовы прийти вам на помощь и оказать квалифицированную и своевременную поддержку.

 

 

Николай Шадрин

Директор

Legal Technologies & Solutions

Главная | Контакты | О нас | Услуги | Иммиграция | Новости | Клиенты | Партнеры | Статьи
© 2007 LTS All rights reserved.
Разработка сайта - Dirax SRL
 
Sala de nunta