Юридические услуги
Legal Technologies & Solutions
English
Romanian
Russian
Главная
Контакты
О нас
Услуги
Иммиграция
Новости
Клиенты
Партнеры
Статьи
Преимущество успешных решений
Наша цель
Создание уникального сегмента рынка юридических технологий и решений для целевых групп клиентов, включая коллег. Мы ощущаем себя творческой лабораторией, создающей эффективные правовые технологии и решения

Контакты
Phone (+373-22) 20 72 24
Fax (+373-22) 20 72 26

e-mail: info@lts.md

4- th floor,
29/1, Muncesti,
Chisinau MD - 2001, Moldova

Web-site: www.lts.md
Курсы валют

ИПОТЕКА. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ

Сегодня тема ипотечного кредитования является крайне актуальной и востребованной. Преимущества ипотеки очевидны и вполне осязаемы. Прежде всего, ипотечное кредитование это наиболее реальный механизм решения жилищных проблем. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает заветную недвижимость, оплачиваемую с долговременной рассрочкой. Однако жизнь подкидывает свои сюрпризы. Так, сумма кредита и проценты выдаются с привязкой к курсу доллара США или Евро. Заемщик при этом несет значительные расходы, связанные с курсовой разницей. Кроме того, никто не застрахован от несчастья оказаться в большей или меньшей степени неплатежеспособным. В данном случае заемщику придется дополнительно взвалить на себя бремя обязательств по выплате штрафных санкций, установленных банковским учреждением за просрочку платежей. Таким образом, ипотека является решением, прежде всего для материально благополучных и стабильных заемщиков, жесткий отбор которых является справедливой прерогативой банков. Вышеописанные риски, тем не менее, носят системный характер, обусловленный актуальным состоянием данного сектора и уровнем экономического развития страны в целом.

Отдельно хотелось бы обратить внимание на некоторые общие правовые аспекты правоотношений сторон по договору залога (ипотеки) и, прежде всего, на вопросы, связанные с правами и обязанностями заемщиков, в наибольшей степени, подверженным рискам.

Итак, на какие моменты мы рекомендуем обратить внимание:

Согласно положений закона о залоге ипотека обладает юридической силой только в случае точного определения заложенного имущества. Поэтому заемщик, равно как и банк должны крайне щепетильно отнестись к описанию состава заложенного имущества.

Обратите внимание, что ипотека распространяется на все улучшения, производимые в отношении заложенной вещи. Данная норма находит свое отражение и в положениях Гражданского кодекса Республики Молдова, согласно которого договором залога может быть предусмотрено распространение залога на имущество, которое будет приобретено в будущем. На плоды заложенного имущества право залога распространяется только в случаях, предусмотренных договором. Т.е. заемщик вправе исключить из предмета залога плоды заложенного имущества. Данное положение необходимо иметь в виду при ипотеке земельных участков.


Кроме того, объект незавершенного строительства может обременяться ипотекой и в случае, когда земельный участок, на котором расположен данный объект, не является собственностью лица, осуществляющего строительство. Данное обременение возможно, если на момент установления ипотеки залогодатель обладает правом суперфиция (застройки) в отношении земельного участка, на котором размещается объект.


Необходимо иметь в виду, что не могут быть предметом залога имущество, изъятое из гражданского оборота, неотчуждаемое имущество и имущество, на которое не допускается обращение взыскания.


Важным моментом является норма Гражданского кодекса, согласно которой вещи, находящиеся в общей собственности, могут быть переданы в залог только с согласия всех сособственников. При этом, один из участников общей собственности может передать в залог свою долю в общей долевой собственности без согласия остальных сособственников, если законом или договором не предусмотрено иное. В отношении недвижимости указание о необходимости такого согласия подлежит регистрации в реестре недвижимого имущества.


Одним из существенных условий действительности залога является выражение имущественного требования в денежной сумме.


Заемщик должен иметь в виду, что если договором не предусмотрено иное, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет на момент удовлетворения, в том числе капитал, проценты, расходы по обращению взыскания и расходы на содержание заложенного имущества. При этом распространение обеспечения на штрафы и убытки, причиненные невыполнением обязанностей допустимо в случае достижения договоренности сторон.


Залог, устанавливаемый с целью обеспечения выплаты денежной суммы, является действительным, хотя бы на момент его установления залогодатель и не получил или недополучил исполнение, по которому он взял на себя обязательство. Это правило применяется в первую очередь в случае предоставления кредита либо при выпуске облигаций или других заемных документов.


Помимо вышеуказанных общих норм, обращаем внимание на некоторые специальные положения.


В случае, если залогодержатель отказывается передать денежные суммы, которые он обязался дать взаймы и в обеспечение которых он обладает залогом, залогодатель, за исключением залогодателя - заемщика по ипотечному кредитованию может добиться за счет залогодержателя уменьшения залога или аннулирования залога с уплатой в последнем случае лишь суммы, которая передана ему фактически.

 

И еще раз о произведенных улучшениях. Ипотека распространяется на все улучшения, осуществленные в отношении обремененной ипотекой вещи, если договором не предусмотрено иное.


Имейте в виду, залогодержатель имеет право на первоочередное удовлетворение своих требований из страхового возмещения за гибель, утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу было застраховано заложенное имущество, если только гибель, утрата или повреждение не произошли по вине залогодержателя либо если договором о залоге не предусмотрено иное. Данная норма предоставляет определенный простор в ходе переговоров, правда использовать данный простор в свою пользу может либо банк – залогодержатель, либо страховая компания.

 

Итак, переговоры завершены. Вам удалось отстоять свои права и интересы. Наступила пора скрепить договоренности подписями. Договор об ипотеке заключается в нотариально удостоверенной форме. Важно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.


Любое изменение или дополнение договора о залоге осуществляется в форме, предусмотренной для заключения договора. Опасайтесь устных джентльменских договоренностей.


Что должен содержать договор о залоге? Договор должен содержать имя или наименование сторон, место жительства или место нахождения сторон, прямо выраженное согласие залогодателя осуществить залог в пользу залогодержателя, вид залога, описание заложенного имущества, оценку заложенного имущества и место его нахождения, существо обеспеченного залогом требования, срок его удовлетворения и его предельный размер без процентов и прочих расходов, разрешение или запрещение последующего залога, а также другие условия, установленные соглашением сторон.


Условие о залоге может быть включено в договор, на основании которого возникает обеспеченное залогом обязательство. Поэтому в кредитном соглашении обязательно будет присутствовать положение о залоге.

 

При заключении договора залога не забудьте о своей обязанности письменно уведомить залогодержателя о правах третьих лиц в отношении предмета залога, известных на момент установления залога. Невыполнение этой обязанности предоставляет залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий договора о залоге, если права третьих лиц уменьшают обеспечение кредитора.


Договора подписаны и заверены надлежащим образом. Наступило время регистрации.


Ипотека регистрируется в следующем порядке. Согласно законодательству о кадастре недвижимого имущества в территориальном кадастровом органе, в районе деятельности которого находится недвижимое имущество, обремененное ипотекой. Договор о залоге представляется для регистрации ипотеки в трехмесячный срок со дня заключения. Несоблюдение указанного срока влечет недействительность договора. Если договор купли-продажи или кредитный договор и договор о залоге заключаются одновременно, право собственности и ипотека должны быть зарегистрированы последовательно;


Факт регистрации сведений о залоге в реестре залогов является законной презумпцией их достоверности. После прекращения залога сведения о залоге подлежат исключению из реестра залогов.


Имейте в виду, что любое лицо может ознакомиться с реестром залогов, а также получить информацию о регистрации залога и выписки из реестра залогов в трехдневный срок со дня подачи запроса. При этом, залогодатель может потребовать запрещения доступа третьих лиц к сведениям о залоге своего имущества, содержащегося в реестре залогов. В этом случае предполагается, что все принадлежащее залогодателю имущество обременено залогом.


Представленный материал является ликбезом в области залоговых (ипотечных) правоотношений, с которым целесообразно ознакомится его участникам до момента выбора программы ипотечного кредитования и принятия окончательного решения. Знание и понимание правовых основ позволит чувствовать себя более уверенным в ходе реализации намеченных целей. Изучение правовой техники реализации механизма ипотечного кредитования тема самостоятельного разговора.


В заключение стоит обратить внимание на следующий, представляющийся важным момент. Для того, чтобы не остаться в одиночестве в достаточно сложной психологически ситуации, связанной с оценкой возможных рисков при покупке недвижимости в кредит, уже на этапе планирования сделки необходимо продумать и сформировать свою команду профессиональных консультантов.


На всех этапах покупки квартиры интересы заемщика могут представлять как опытные специалисты агентств недвижимости, которые помогут выбрать оптимальную программу ипотечного кредитования, так и юристы, специализирующиеся на оказании услуг в сфере недвижимости, которые помогут минимизировать правовые риски в ходе оценки предлагаемой схемы ипотечного кредитования, проверки юридической чистоты объекта сделки, проведения переговоров, подготовки и реализации соглашений, а также регистрации имущественных прав.



Николай Шадрин


Директор

Legal Technologies & Solutions


Главная | Контакты | О нас | Услуги | Иммиграция | Новости | Клиенты | Партнеры | Статьи
© 2007 LTS All rights reserved.
Разработка сайта - Dirax SRL
 
Sala de nunta